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2025: ¿Momento ideal para invertir en bienes raíces industriales en Querétaro, SLP, Guanajuato y Baja California Sur?

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Introducción. El año 2025 se perfila como un período estratégico para invertir en bienes raíces industriales en México. Estados como San Luis Potosí, Guanajuato, Jalisco y Baja California Sur destacan por su creciente actividad industrial impulsada por tendencias macroeconómicas favorables y el boom del nearshoring. Factores como la estabilidad económica, la relocalización de cadenas productivas hacia México, alta demanda de naves industriales, y atractivos retornos sobre la inversión están creando condiciones inmejorables para quienes buscan capitalizar en parques industriales y terrenos logísticos. A continuación, analizamos las tendencias clave del 2025 –desde el panorama macroeconómico hasta las ventajas específicas de cada estado– para determinar si este es el mejor momento de invertir en estos mercados industriales.

Tendencias macroeconómicas y auge del nearshoring en 2025

El contexto económico de México en 2025 ofrece una mezcla de retos y oportunidades. Si bien algunos analistas prevén una ligera desaceleración del PIB nacional por factores externos, el fenómeno del nearshoring se presenta como un motor único de crecimiento. La reconfiguración global de las cadenas de suministro tras la pandemia ha beneficiado enormemente a México, atrayendo inversiones manufactureras que buscan estar más cerca del mercado norteamericano. De hecho, más de 1,200 empresas ingresaron al mercado industrial mexicano entre 2020 y 2024, aproximadamente la mitad de ellas extranjeras buscando reducir costos operativos y aprovechar la ubicación estratégica del país.

Nearshoring en cifras: Durante 2024 la demanda inmobiliaria industrial atribuible al nearshoring superó los 2 millones de m² a nivel nacional. Esto representó alrededor del 28% de toda la absorción bruta de espacios industriales en el año, porcentaje similar al de los dos años previos pero indicativo de un flujo sostenido de empresas reubicándose en México. La industria automotriz fue el principal impulsor (39% de la demanda por nearshoring), seguida de sectores como electrodomésticos y electrónicos que también mostraron crecimientos significativos. En total, las inversiones provenientes de Asia (China, Corea, Taiwán, etc.) representaron el 61% de la demanda acumulada por nearshoring en México entre 2019 y 2024, reflejando el interés global en relocalizar producción al territorio mexicano.

Resiliencia y perspectivas: Aunque el ritmo del nearshoring se moderó ligeramente tras el “avalancha” de 2021, esto obedece a una normalización saludable del mercado y no a una falta de interés. Los niveles de ocupación industrial siguen altos –en 2024 se ocuparon 5.26 millones de m² de naves a nivel nacional (solo un 14.7% menos que el récord de 6.17 millones en 2023)– y muchas empresas continúan anunciando expansiones pese a ciertas incertidumbres comerciales. Incluso ante eventuales desafíos (p.ej. amenazas de aranceles en EE.UU.), los expertos coinciden en que México mantiene su atractivo: mano de obra competitiva, cercanía al mayor mercado del mundo y ahora políticas de fomento al nearshoring ayudan a contrarrestar los vientos en contra. Por ejemplo, el gobierno lanzó el “Plan México” en 2025 para consolidar al país como destino líder de nearshoring, ofreciendo incentivos fiscales y apoyos por $1,500 millones de dólares para atraer nuevas inversiones y desarrollar talento. Este respaldo institucional mejora la certeza jurídica y financiera para invertir en parques industriales y proyectos logísticos en regiones clave.

Demanda de espacios industriales en alza

La demanda de naves y parques industriales en México se encuentra en niveles históricamente altos. El fenómeno es especialmente notable en el Bajío –región que abarca Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí, Aguascalientes (y a veces Jalisco)– la cual vivió un crecimiento industrial vigoroso en 2024. Según datos de mercado, el Bajío concentró cerca del 28.3% de la absorción nacional neta de espacios industriales durante 2024, reflejando su creciente relevancia dentro del mapa industrial mexicano. Esta dinámica positiva se debe en gran medida a empresas manufactureras y logísticas atraídas por la ubicación central de la región, su mano de obra calificada y costos competitivos frente a los polos del norte.

En el primer trimestre de 2025 la tendencia continuó fuerte: Guanajuato y Querétaro lideraron la demanda industrial del Bajío, con 46% y 24% respectivamente de las transacciones de arrendamiento/venta de espacios en la región. San Luis Potosí siguió con un 18% de la absorción bruta regional, impulsada en su caso principalmente por ventas de terrenos industriales a nuevos inversionistas. Esta actividad coloca a Querétaro y Guanajuato entre los mercados más dinámicos del país en cuanto a ocupación de naves industriales, solo por detrás de los grandes hubs del norte como Monterrey. Los desarrolladores han respondido en consecuencia: Querétaro arrancó 2025 con 80,000 m² en nuevas construcciones industriales iniciadas solo en enero, acumulando más de 400,000 m² en obra (mayor volumen en el Bajío) distribuidos en corredores clave. Gran parte de estos proyectos son Build-to-Suit (hechos a la medida y pre-arrendados); al cierre de 1T 2025, un 33% de los 493 mil m² en construcción en Bajío eran BTS ya comprometidos por inquilinos antes de terminarse. Esta rápida absorción de nueva oferta demuestra la confianza de las empresas en estas plazas.

Vacancia y oferta: A pesar del intenso apetito, algunos mercados del Bajío mantienen una tasa de vacancia ligeramente por encima del promedio nacional, dando margen para nuevos inversionistas. Querétaro, por ejemplo, registró un vacancy de 4.5% al primer trimestre de 2025 –la más alta del país– debido a la oleada de nueva oferta que entró al inventario recientemente. San Luis Potosí tuvo ~4.9 % de vacancia a inicios de año, casi 2 puntos por encima del promedio nacional (alrededor de 3%), lo que lo ubica entre los mercados más “holgados” en disponibilidad de naves. Estas cifras, sin embargo, deben verse en contexto: en los estados fronterizos del norte la disponibilidad es bajísima (ciudades con <2% de vacancia), por lo que Bajío sigue representando una oportunidad tanto para empresas buscando espacio (hay opciones variadas) como para inversionistas desarrollando nuevos proyectos. La relativa mayor disponibilidad en el centro del país se explica por sus ciclos de construcción actuales, pero la expectativa es que la comercialización continúe sólida durante 2025 absorbiendo esos espacios. En otras palabras, aún hay terreno para crecer sin caer en sobreoferta.

Comportamiento de precios por m² y rentabilidades esperadas

Rentas industriales competitivas: Los precios de renta de naves industriales en estos estados se mantienen atractivos en comparación con otros mercados de México. Al inicio de 2025, San Luis Potosí promedió una renta de $5.55 USD por m² mensual – colocándose como el segundo mercado más económico del país en alquiler industrial. Querétaro rondó los $5.9–6.0 USD/m² en promedio, mientras Guanajuato y el corredor Bajío en general se ubican en la franja de $5.5 a $6 USD/m². Estas tarifas son muy competitivas si las comparamos con plazas como Ciudad de México ($9+ USD/m²) o fronterizas como Tijuana y Monterrey (>$8 USD/m²). Para los inversionistas, un nivel de renta moderado implica mayor potencial de apreciación futura conforme la demanda aumente y se reduzca la vacancia. De hecho, en SLP las rentas crecieron ~7% anual entre enero 2024 y enero 2025, manteniendo un alza controlada pero constante. La combinación de rentabilidades por renta más altas (por el menor costo de adquisición relativo de terrenos/naves) junto con plusvalías por apreciación de activos hace muy interesante posicionarse ahora en estos estados.

Plusvalía y retornos: Históricamente, invertir en bienes raíces industriales ofrece tanto flujo de renta estable como plusvalía de capital a mediano plazo. En 2025 estas premisas se sostienen con más fuerza. Analistas estiman que una bodega industrial bien ubicada en México puede generar una rentabilidad promedio anual de 9% a 12% sobre el monto invertido, superior a otros tipos de inmuebles gracias a la alta demanda impulsada por el nearshoring y a contratos a largo plazo con empresas sólidas (que brindan ingresos estables). Por su parte, la inversión en terrenos industriales –por ejemplo, lotes en parques logísticos en desarrollo– conlleva una plusvalía potencial del orden de +10% a +20% anual en zonas de crecimiento. Este notable incremento en valor se ve favorecido por la escasez de suelo industrial en ubicaciones estratégicas y las mejoras continuas en infraestructura. Es decir, quien compre hoy tierra industrial en Querétaro, San Luis Potosí o La Paz BCS, podría ver cómo su propiedad gana valor de manera acelerada en pocos años conforme lleguen más empresas y se consoliden clústeres industriales.

En cuanto a rendimientos totales esperados, combinar renta + plusvalía puede traducirse fácilmente en retornos de doble dígito anual. Por ejemplo, un inversionista que adquiere una nave para renta en Guanajuato no solo obtendrá ~10% anual por alquiler, sino que además la propiedad probablemente valdrá más (por m²) en 2-3 años dada la revalorización de la zona. Estos indicadores (ROI atractivo y apreciación) superan ampliamente la inflación y otros instrumentos tradicionales, lo que confirma al sector inmobiliario industrial como uno de los más rentables en 2025. Importante destacar que tales promedios suponen elegir bien el proyecto: ubicación estratégica, calidad de inquilinos e infraestructura adecuada son clave para asegurar dichas ganancias. A continuación, evaluamos justamente las ventajas logísticas y de infraestructura que ofrecen los estados en cuestión.

Infraestructura, ubicación estratégica y desarrollo regional

Un factor determinante para el éxito de la inversión industrial es la ubicación. Cada uno de estos estados ofrece características únicas en términos de infraestructura y posición geográfica, las cuales impulsan su atractivo para distintas industrias. A continuación, resumimos las ventajas y planes de desarrollo de Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Baja California Sur, que explican por qué 2025 es un momento oportuno para apostar por ellos:

  • Querétaro: Hub estratégico del Bajío. Querétaro se ha consolidado como uno de los polos industriales más dinámicos de México por su posición geográfica privilegiada y capital humano calificado. El estado se ubica en el corredor Ciudad de México–Laredo (Eje NAFTA), con la autopista 57 atravesándolo y conectándolo directamente con la capital del país y la frontera norte. Su infraestructura incluye un aeropuerto internacional con fuerte movimiento de carga, parques industriales de primer nivel (muchos en el corredor Aeropuerto y El Marqués) y clústeres especializados –destaca el aeroespacial, único en Latinoamérica, y un sólido clúster automotriz. Estas ventajas han atraído inversiones recientes importantes (e.g. nueva planta de Pringles con $2,000 millones de pesos) y mantienen la vacante baja pese a la nueva oferta. Querétaro también es un imán para empresas logísticas por su cercanía a CDMX sin los costos de esta. Planes regionales incluyen expansiones de parques industriales y mejora de infraestructura de energía, dado que el suministro eléctrico es un aspecto a reforzar para sostener el crecimiento. Con una demanda industrial al alza (24% del Bajío en Q1 2025) y el gobierno estatal facilitando inversiones, Querétaro en 2025 ofrece un entorno idóneo para invertir temprano en nuevos desarrollos industriales y beneficiarse de su consolidación futura.
  • Guanajuato: Clúster automotriz y logístico consolidado. Guanajuato es el líder en la región Bajío en absorción industrial (46% en el 1T 2025) gracias a su ya maduro ecosistema manufacturero. Ciudades como Silao, León, Celaya e Irapuato conforman un corredor industrial potente, encabezado por el Puerto Interior de Guanajuato –un macro-parque logístico multimodal– y múltiples plantas automotrices globales (General Motors, Toyota, Honda, Mazda, Volkswagen motores, entre otras). La ubicación de Guanajuato permite un fácil acceso tanto al mercado del centro (CDMX a ~3-4 horas por autopista) como al de EE.UU. vía la ruta 57 y conexiones ferroviarias hacia el norte. Infraestructura clave: el estado cuenta con aeropuerto internacional (BJX), terminales ferroviarias de carga, y autopistas que lo enlazan con los principales puertos marítimos (Altamira en el Golfo, Manzanillo en el Pacífico). Esto lo hace ideal no solo para fabricantes sino también para centros de distribución nacionales. Guanajuato ha recibido más de $1,100 millones de USD en inversión extranjera reciente aprovechando el nearshoring, con proyectos que expanden sectores automotriz, aeroespacial, farmacéutico y alimentario. Las autoridades locales impulsan programas de capacitación y adopción de industria 4.0 para que la proveeduría local (PYMEs) se integre a las cadenas globales, garantizando así un crecimiento sostenible. En síntesis, invertir en parques industriales en Guanajuato en 2025 significa subirse a un tren en marcha de crecimiento, en un estado con excelente infraestructura, mano de obra experta industrial y un mercado inmobiliario en plena expansión.
  • San Luis Potosí: Conectividad y crecimiento sostenido. Ubicado en el corazón logístico de México, San Luis Potosí es otro destino de inversión industrial muy destacado en 2025. Este estado se encuentra en el cruce de corredores estratégicos: la misma autopista 57 lo une al norte y sur, y desde su capital derivan rutas a Tampico (Golfo) y Guadalajara (Occidente), haciendo de SLP un nodo carretero crucial. La ciudad capital alberga el Interpuerto San Luis (Zona Industrial), uno de los parques industriales más grandes del país, y recientemente ha atraído importantes inversiones automotrices (por ejemplo, BMW construyó una planta de autos eléctricos ampliando su complejo existente). SLP ofrece costos competitivos –sus rentas industriales (~$5.5 USD/m²) son de las más bajas– y aún dispone de tierra para desarrollo, lo que explica que la venta de terrenos haya impulsado parte de su absorción reciente. En 2024 inició operaciones una nueva armadora de baterías y varias empresas proveedoras automotrices llegaron, apalancando el nearshoring europeo y asiático. Un punto fuerte es la mano de obra calificada egresada de sus múltiples universidades tecnológicas, así como la estabilidad laboral del estado. Planes a futuro incluyen ampliaciones de parques logísticos y un proyecto de modernización ferroviaria para mejor conectividad al puerto de Tampico. Con vacancia todavía alrededor de 5%, San Luis Potosí brinda oportunidad de entrar antes de que el mercado se apriete más. La expectativa es que conforme empresas satélite de BMW y nuevos jugadores se instalen, la demanda absorba rápido la oferta disponible, generando plusvalías interesantes para los propietarios de naves y terrenos.
  • Baja California Sur: Nuevo destino LOGISTICO emergente. Tradicionalmente conocida por el turismo, Baja California Sur está escribiendo un nuevo capítulo incorporándose al mapa de desarrollos logísticos del país. En junio de 2025 se inauguró en La Paz el primer parque logístico de BCS –Novotech SI NOW La Paz un desarrollo de mas de 260,000 m² de superficie y 227 espacios logísticos adaptables entre 500 m² y 2,700 m². Este moderno complejo marca un partcaguas en la economía regional al brindar infraestructura industrial donde antes no la había, permitiendo a las empresas locales y MiPyMEs acceder a naves de calidad para almacenamiento y distribución. La ubicación estratégica de La Paz dentro de la península facilita operaciones logísticas hacia los dos extremos de Baja California y conexión marítima con el resto de México: el puerto de Pichilingue (La Paz) opera ferris de carga hacia Sinaloa y otros puntos, integrando a BCS en las cadenas de suministro nacionales. Además, con el crecimiento poblacional y comercial de Los Cabos y La Paz, existe creciente demanda de centros de distribución regional para abastecimiento interno (alimentos, retail, materiales). El gobierno federal está invirtiendo en infraestructura en BCS en 2025 –por ejemplo, 450 millones de pesos en un paso a desnivel en Los Cabos, nuevas plantas eléctricas y una presa para garantizar agua– lo cual mejora las condiciones para la inversión industrial a largo plazo. Baja California Sur ofrece un mercado virgen con alta plusvalía potencial: al ser pionero, un inversionista puede adquirir terreno o naves a costos relativamente accesibles y beneficiarse conforme más empresas de logística, marina mercante o manufactura ligera lleguen a la región. Con el apoyo de desarrolladores visionarios y autoridades locales, BCS está diversificando su economía, y 2025 representa la oportunidad de entrar temprano en un destino industrial prometedor en el noroeste mexicano.

Conclusión

Entonces, ¿es 2025 un buen momento para invertir? Todos los indicadores apuntan a que sí, es el momento ideal para invertir en bienes raíces industriales en Querétaro, San Luis Potosí, Guanajuato y Baja California Sur. La combinación de un entorno macroeconómico estable con políticas pro-inversión, el impulso sin precedentes del nearshoring, la alta demanda de espacios industriales con vacancias controladas, y los altos rendimientos históricos del sector inmobiliario industrial hacen de estos mercados una opción inmejorable para maximizar su patrimonio. Cada estado ofrece ventajas únicas –desde la ubicación privilegiada del Bajío en rutas comerciales hasta la proyección de nuevos polos logísticos en BCS– pero el común denominador es un futuro de crecimiento industrial que generará rentas atractivas y plusvalías sólidas para los inversionistas que actúen ahora.

En 2025, invertir en naves y terrenos industriales en estas regiones significa sumarse al motor económico de México en pleno auge. Si usted busca proteger y multiplicar su capital, esta es una oportunidad que no debería dejar pasar. ¡Contáctenos hoy mismo para recibir asesoría personalizada y descubrir los proyectos industriales más prometedores del mercado! En Grupo SI NOW contamos con la experiencia y las opciones de inversión inmobiliaria industrial que le permitirán aprovechar al máximo este excelente momento. No espere más: súmese al crecimiento del sector industrial y asegure su participación en el futuro próspero que se está construyendo en Querétaro, SLP, Guanajuato y BCS. 🟧️ El momento de invertir es ahora.

Referencias:

  • Mexico News Daily / Datoz “ –Bajío region warehouse market saw strong growth in 2024, net absorption ~28.3% del total nacional.”
  • El Universal Querétaro – Reporte CBRE 1T2025: Guanajuato 46% y Querétaro 24% de la demanda industrial del Bajío; SLP 18% principalmente en venta de terrenos.
  • Solili – Construcción industrial en Querétaro: 80 mil m² iniciados en enero 2025; 400 mil m² en obra (68% corredor Aeropuerto).
  • CBRE / Solili – Tasas de vacancia 1T 2025: Querétaro ~4.5% (la más alta del país por nueva oferta), San Luis Potosí 4.9% (vs ~3% nacional).
  • Solili – Renta industrial en SLP $5.55 USD/m² (segunda más baja de México) y crecimiento anual de ~7% en 2024.
  • CBRE México (Reporte Nearshoring 4T 2024) – Demanda atribuible a nearshoring >2,000,000 m² en 2024, equivalente al 28% de la absorción industrial anual.
  • CBRE México – Industria automotriz = 39% de la demanda por nearshoring en 2024; electrónicos en crecimiento; 61% de inversiones nearshoring vienen de Asia (2019-24).
  • SiILA via MND – Tras varios años récord, el ritmo de nearshoring se normaliza en 2024 (31% menos empresas nuevas vs 2021), pero se ocuparon ~5.26 Mm² en 2024 (solo -14.7% vs 2023).
  • El Economista / Coparmex – Nearshoring es una oportunidad única para sostener el crecimiento de México en 2025 frente a la desaceleración global.
  • IDC – Gobierno de México lanza “Plan México” (2025) con estímulos fiscales e inversión de 30 mil MDP (~1.5 BUSD) para atraer nearshoring y desarrollar talento.
  • Safe Proptech – Rentabilidad promedio en bodegas industriales: 9–12% anual; Plusvalía potencial en terrenos: 10–20% anual (2025).
  • Grupo SI NOW – Inauguración de Novotech SI NOW La Paz, primer parque logístico en Baja California Sur (260,000 m², 227 espacios logísticos).
  • Gringo Gazette – Inversiones federales 2025 en B.C.S.: paso a desnivel 450 MDP, planta eléctrica, nueva presa, etc. (mejora de infraestructura estatal).

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