¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria paso a paso?
La inversión inmobiliaria sigue siendo una de las estrategias más efectivas para generar ingresos pasivos y proteger el patrimonio. Sin embargo, para que sea realmente rentable, es fundamental analizar previamente los números esperados. Saber calcular rentabilidad inversión inmobiliaria es clave para tomar decisiones informadas y evitar sorpresas a largo plazo. A continuación, te explicamos paso a paso cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria usando como ejemplo un terreno de 197 m² en Suburbio Viñedos Santa María, un desarrollo de Grupo Si Now en San Luis Potosí.
Paso 1: Cálculo de la inversión inicial total
Lo primero es determinar cuánto capital invertirás inicialmente en la propiedad. En nuestro ejemplo, el terreno de 197 m² tiene un precio total a crédito de $474,882 MXN (plazo de 144 meses). Al adquirirlo mediante financiamiento, tu desembolso inicial se compone del apartado (reserva) de $5,000 MXN más un enganche (pago inicial) de $20,000 MXN, para un total de $25,000 MXN desembolsado de entrada.
Además, debes considerar costos asociados a la compra, como gastos notariales, impuestos de escrituración y comisiones, que incrementan la inversión total. Por ejemplo, si asumimos gastos adicionales equivalentes a un ~5% del valor, estos sumarían alrededor de $23,700 MXN en este caso. En resumen, la inversión total en nuestro terreno incluiría el precio del lote ($474,882) más los costos de cierre; mientras que la inversión inicial (efectivo desembolsado) es $25,000 MXN + gastos de escrituración. Este número base nos servirá para calcular la rentabilidad.
Paso 2: Estimación de ingresos por renta y gastos operativos
El siguiente paso es proyectar los ingresos anuales que generará la propiedad y los gastos operativos asociados. En el caso de un terreno, podrías obtener ingresos si lo rentas (por ejemplo, para uso agrícola, estacionamiento, u otro acuerdo) o más comúnmente tras construir una vivienda para alquilar. Supondremos un escenario de renta residencial: según la zona, un alquiler mensual estimado de entre $5,500 y $6,500 MXN es razonable. Tomando un promedio de $6,000 MXN mensuales, tendríamos ingresos brutos anuales de aproximadamente $72,000 MXN (es decir, $6,000 x 12 meses).
Por otro lado, hay que deducir los gastos anuales de mantener la propiedad. En un terreno sin construir, estos pueden ser relativamente bajos (impuesto predial, limpieza del lote, seguridad, etc.). Supongamos unos gastos operativos anuales de $2,000 MXN en este ejemplo (por concepto de predial y mantenimiento menor). Tras restar estos gastos, obtenemos el ingreso neto anual de la inversión. En nuestro caso simplificado:
- Ingreso bruto anual: $72,000 MXN
- Gastos operativos anuales: ~$2,000 MXN
- Ingreso neto anual: $72,000 – $2,000 = $70,000 MXN
Este ingreso neto es la ganancia anual antes de financiamiento que nos queda por la renta del inmueble.
Paso 3: Aplicar la fórmula ROI – rentabilidad bruta y neta
Con las cifras de inversión y de ingresos claros, podemos calcular la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. La métrica básica es el ROI (Return on Investment), que en bienes raíces suele expresarse en términos de rentabilidad bruta y rentabilidad neta anual:
- Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra o inversión total) × 100. Es decir, relaciona lo que ganas en un año con lo que te costó la propiedad, sin considerar gastos.
- Rentabilidad neta (%) = ((Ingresos anuales por alquiler – Gastos anuales) / Precio de compra) × 100. Es un indicador más realista, pues descuenta costos de mantenimiento, impuestos, seguros, etc., ofreciendo una visión más precisa de la ganancia real.
Aplicando estas fórmulas a nuestro ejemplo:
- Rentabilidad bruta anual: ($72,000 / $474,882) × 100 ≈ 15.2%. Esto significa que en un año se obtiene alrededor del 15% del valor de la inversión en ingresos brutos por renta.
- Rentabilidad neta anual: ($70,000 / $474,882) × 100 ≈ 14.7%. Después de gastos, la ganancia anual equivale aproximadamente al 14-15% del costo del terreno.
Para tener una referencia, generalmente una rentabilidad neta superior al 4–5% anual se considera atractiva en bienes raíces. Nuestro ejemplo arroja un retorno mucho mayor (~15% neto), lo que indica una rentabilidad excelente en términos de alquiler.
Paso 4: Calcular la rentabilidad por plusvalía (apreciación del terreno)
Además de los ingresos por alquiler, un componente clave en bienes raíces es la plusvalía o apreciación del valor del inmueble con el tiempo. Este concepto se refiere al aumento del valor de la propiedad a lo largo de los años, que se materializa cuando el inversor vende a un precio superior al de compra.
Para calcular la rentabilidad por plusvalía, se toma la ganancia de capital obtenida y se compara con el precio inicial. La fórmula básica es: Rentabilidad por plusvalía (%) = ((Precio de venta – Precio de compra) / Precio de compra) × 100. Veamos cómo aplicar esto en nuestro caso con una proyección:
En Suburbio Viñedos Santa María se estima una valorización anual del terreno del ~7% al 10% dado el crecimiento de la zona. Suponiendo un escenario medio (caso conservador), podríamos esperar alrededor de 8% de aumento anual en el valor del lote.
- Valor actual (2025): $474,882 MXN (precio de compra).
- Valor proyectado en 5 años: aplicando ~8% de crecimiento anual compuesto, después de 5 años el terreno podría valer aproximadamente $700,000 MXN.
Si decidimos vender tras 5 años en este escenario medio (~$700k), la diferencia entre precio de venta y de compra sería una ganancia de capital de ~$225,000 MXN. Calculando la rentabilidad por plusvalía: (($700,000 – $474,882) / $474,882) × 100 ≈ 47% de retorno por la apreciación del terreno en cinco años. En términos anuales, esto equivale a una tasa de plusvalía efectiva de ~8%–9% cada año, coherente con la proyección inicial.
Rentabilidad total combinada: si un inversionista mantiene la propiedad durante varios años obteniendo rentas y luego la vende más cara, puede calcular la rentabilidad total sumando ambos rendimientos. Siguiendo nuestro ejemplo a 5 años, las rentas netas acumuladas (~$350,000 MXN en 5 años) + la ganancia de plusvalía (~$225,000) darían un total de ~$575,000 MXN en ganancias. En proporción al costo inicial ($474,882), eso representa aproximadamente un 121% de retorno total en cinco años (es decir, más que duplicar la inversión original). En términos anuales promediados, sería un retorno compuesto cercano al 24% anual.
Ejemplo resumido: plantilla de cálculo de rentabilidad
| Concepto | Cantidad / Cálculo |
|---|---|
| Precio total del terreno (crédito) | $474,882 MXN (197 m² en S. Santa María) |
| Apartado (reserva) | $5,000 MXN |
| Enganche (pago inicial) | $20,000 MXN |
| Inversión inicial desembolsada | $25,000 MXN (más costos de escritura) |
| Inversión total estimada | ~$498,600 MXN (precio + gastos) |
| Alquiler mensual estimado | $6,000 MXN |
| Ingreso bruto anual | $72,000 MXN (12 meses) |
| Gastos operativos anuales (estimado) | $2,000 MXN (predial, mantenimiento) |
| Ingreso neto anual | $70,000 MXN (después de gastos) |
| Rentabilidad bruta anual | (72,000 / 474,882) × 100 ≈ 15.2% |
| Rentabilidad neta anual | (70,000 / 474,882) × 100 ≈ 14.7% |
| Plusvalía esperada anual | 7% – 10% (estimada) |
| Valor proyectado a 5 años | ~$700,000 MXN (con ~8% anual comp.) |
| Ganancia por plusvalía (5 años) | ~$225,000 MXN (venta en ~$700k) |
| Rentabilidad por plusvalía | ((700k–474.9k)/474.9k) ×100 ≈ 47% (en 5 años) |
| Rentabilidad total (renta+venta) | ≈ 121% en 5 años (~24% anual) |
Conclusión: análisis de resultados y próximos pasos
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria paso a paso, como hemos hecho con el terreno de Suburbio Viñedos Santa María, permite entender claramente qué tan rentable podría ser un proyecto inmobiliario antes de comprometer tu dinero. En nuestro ejemplo, identificamos una rentabilidad bruta por renta cercana al 15% anual (muy por encima de lo que se consideraría una buena rentabilidad promedio) y una apreciación anual esperada del ~8%. Estas cifras combinadas sugieren que la inversión no solo genera ingresos pasivos sólidos año con año, sino que también incrementa su valor patrimonial de forma notable a mediano plazo.
Cada inversor debe, no obstante, ajustar estos cálculos a su situación: incluir todos los costos relevantes, considerar escenarios conservadores (¿y si el alquiler demora en lograrse? ¿y si la plusvalía es menor a la proyectada?), y comparar con otras alternativas de inversión. La rentabilidad inmobiliaria abarca tanto el flujo de caja por rentas como la ganancia de capital por plusvalía; evaluar ambos aspectos te da una visión integral del retorno esperado.
¿Listo para dar el siguiente paso? Si estás interesado en oportunidades de inversión inmobiliaria como esta, te recomendamos contactar a Grupo Si Now para recibir asesoría personalizada. Con más de 30 años de experiencia, el equipo de Grupo Si Now puede ayudarte a analizar la rentabilidad de proyectos en desarrollos como Suburbio Viñedos Santa María (visita su página del desarrollo para más detalles) y guiarte para invertir con éxito en bienes raíces. ¡Calcula tu rentabilidad, informate y da el paso hacia una inversión inmobiliaria rentable con confianza!
