Guía definitiva para invertir en desarrollos industriales en el Bajío

Introducción: Auge industrial en el Bajío (2025) y oportunidad estratégica

El Bajío mexicano vive en 2025 uno de sus mejores momentos industriales, impulsado por el auge del nearshoring en México y la expansión de sectores manufactureros. Estados como Querétaro, Guanajuato (especialmente Silao) y San Luis Potosí encabezan la inversión industrial en el Bajío, atrayendo empresas internacionales que relocalizan sus operaciones para acercarse al mercado de EE.UU. Esto ha detonado una demanda sin precedentes de parques industriales, reflejada en cifras contundentes: solo en el primer trimestre de 2025 el Bajío registró una absorción neta de 88 mil m² y una demanda bruta (arrendamientos y ventas de tierra) de 175 mil m². La inversión extranjera directa (IED) sigue la misma tendencia; en 2024 la región captó 4.33 mil millones de dólares en IED, concentrándose el 47% en Guanajuato y Querétaro. En otras palabras, el Bajío se consolida como hub industrial líder en México, con bajos índices de vacancia (apenas 3.5% en promedio) y un crecimiento sostenido de infraestructura. Para inversionistas particulares y empresas, este dinamismo representa una oportunidad estratégica única: entrar temprano en desarrollos industriales de alta demanda y aprovechar la oleada de nearshoring que está redefiniendo las cadenas productivas globales.

Una planta automotriz en Guanajuato, reflejo del dinámico clúster industrial del Bajío impulsado por el nearshoring.

El contexto actual beneficia a quienes sepan moverse estratégicamente. La relocalización de empresas asiáticas y norteamericanas hacia México trae consigo capital, empleo y plusvalía inmobiliaria. "Donde llegan las empresas, llega la plusvalía", señala un informe reciente: invertir en terrenos cercanos a zonas industriales o corredores logísticos es de las formas más seguras de capitalizar el nearshoring. Los parques industriales del Bajío ---con su ubicación privilegiada en el centro del país, mano de obra calificada y excelente conectividad--- se han vuelto imanes de inversión. Para particulares y corporativos, esto se traduce en rentas aseguradas, alta ocupación y valorización constante de las propiedades industriales. En las siguientes secciones exploraremos por qué invertir en desarrollos industriales del Bajío resulta tan ventajoso, qué criterios considerar antes de elegir un proyecto y un desglose de las fortalezas de Querétaro, Guanajuato (Silao) y San Luis Potosí, donde Grupo SI NOW tiene presencia. ¡Prepárate para una guía práctica que te ayudará a aprovechar al máximo este boom industrial!

Ventajas de invertir en desarrollos industriales en el Bajío

Invertir en desarrollos industriales ---ya sean terreno o naves industriales rentables--- ofrece beneficios tangibles en la región del Bajío. Entre las principales ventajas de la inversión industrial en el Bajío destacan:

• Alta plusvalía a mediano y largo plazo: La llegada de nuevas fábricas y centros logísticos eleva el valor de la tierra y las construcciones. La regla es clara: "donde llegan las empresas, llega la plusvalía". En zonas industriales del Bajío, los precios por m² han aumentado sostenidamente, reflejando la confianza del mercado en estas ubicaciones. Un terreno industrial bien ubicado puede incrementar notablemente su valor en pocos años, más aún con los planes de expansión de empresas ancla en la zona.
• Rentabilidad y flujo de efectivo estable: Los desarrollos industriales generan rentas atractivas y contratos de arrendamiento a largo plazo. La demanda por espacios logísticos y naves industriales modernas es tan alta que el mercado presenta una vacancia mínima (menos de 5% en promedio regional), lo que significa renta asegurada. Para el inversionista, esto representa ingresos estables y retornos superiores a otros bienes raíces tradicionales. Además, muchos parques ofrecen administración profesional, facilitando la operación y mantenimiento de las propiedades.
• Demanda creciente impulsada por nearshoring y mexshoring: México podría aumentar su PIB anual entre 1.5% y 2.5% durante la próxima década gracias al nearshoring, y buena parte de ese crecimiento se concentra en el Bajío. Empresas automotrices, aeroespaciales, logísticas y de electrónica están instalándose o expandiendo sus plantas en esta región, asegurando una demanda sostenida de espacios industriales. De 2023 a 2025 se estima que más de 45 mil millones de dólares en IED han llegado vinculados a este fenómeno. Para los inversionistas, esto se traduce en un amplio mercado de inquilinos (desde corporativos globales hasta proveedores locales) ávidos por arrendar naves y lotes, reduciendo riesgos de vacancia.
• Incentivos y estabilidad económica: Los gobiernos estatales del Bajío suelen ofrecer un entorno pro-inversión, con facilidades administrativas, seguridad pública relativamente alta y, en algunos casos, incentivos fiscales o de infraestructura para parques industriales. La certeza jurídica y la estabilidad económica de estos estados generan confianza en capitales nacionales y extranjeros. Invertir aquí no solo es rentable, sino también seguro en el mediano plazo, con menor volatilidad que en otras regiones emergentes.

¿Qué buscar en un desarrollo industrial?: Claves de ubicación y servicios

No todos los desarrollos industriales son iguales. Para invertir de forma inteligente es importante evaluar ciertos factores clave que garantizan el éxito de tu inversión y minimizan riesgos. Al analizar parques industriales en Querétaro, Guanajuato o San Luis Potosí, considera los siguientes aspectos:

• Ubicación estratégica: Prioriza desarrollos cercanos a corredores industriales consolidados, ciudades importantes o fronteras comerciales. En el Bajío, por ejemplo, Querétaro ofrece cercanía a la Ciudad de México; Silao, en Guanajuato, está en el Silao clúster automotriz (corredor industrial del Bajío) y San Luis Potosí conecta con el norte y centro del país. Una buena ubicación asegura proximidad a clientes, proveedores y mercados de exportación, lo que a su vez aumenta la demanda y plusvalía del parque.
• Conectividad de transporte: Verifica la accesibilidad del desarrollo. Debe contar con vías rápidas (autopistas federales como la 57 o la 45), conexión a rutas logísticas y, de ser posible, cercanía a aeropuertos o terminales ferroviarias. Por ejemplo, un plus de Silao (Guanajuato) es su cercanía al Aeropuerto Internacional del Bajío (en Silao) y al puerto seco Guanajuato Puerto Interior, facilitando el comercio exterior. En Querétaro, la presencia del Aeropuerto Intercontinental y su red carretera robusta son un atractivo logístico importante. La movilidad de carga sin contratiempos suma valor al desarrollo industrial.
• Infraestructura y servicios de calidad: Un parque industrial debe ofrecer infraestructura como: calles amplias, iluminación, drenaje pluvial e instalaciones eléctricas, agua y telecomunicaciones de banda ancha. Asimismo, servicios como seguridad privada 24/7, barda perimetral, plantas de tratamiento de agua y áreas de uso común (patios de maniobras, etc.) marcan la diferencia. Por ejemplo, los parques industriales en Querétaro se distinguen por contar con estándares internacionales que atraen a empresas exigentes en requisitos técnicos.
• Seguridad jurídica y certidumbre: Asegúrate de que el desarrollo tenga todos los permisos en regla y uso de suelo industrial autorizado. La propiedad debe ofrecer certeza jurídica (títulos de propiedad claros, sin litigios, ni ser terreno ejidal sin regularizar) para evitar contratiempos legales. También es importante que el parque tenga un reglamento interno y administración eficiente que garantice un entorno ordenado para los negocios a largo plazo. La transparencia en la gestión del desarrollo y el prestigio del desarrollador (por ejemplo, empresas con trayectoria como Grupo SI NOW) brindan confianza.
• Potencial de expansión y vocación industrial: Evalúa si el parque tiene espacio para ampliaciones futuras o fases adicionales, y si la zona a su alrededor está proyectada para desarrollo industrial o mixto. Una ubicación dentro de un clúster especializado (automotriz, aeronáutico, logístico) puede ofrecer sinergias: proveedores cercanos, mano de obra calificada local y universidades vinculadas a la industria. Por ejemplo, un parque enfocado en manufactura avanzada en San Luis Potosí se beneficiará del talento local entrenado en mecatrónica y robótica, gracias a la presencia de armadoras y centros de investigación en ese estado.

Resumiendo, un buen desarrollo industrial en el Bajío debe estar bien ubicado, bien conectado y bien equipado, con un marco legal sólido. Si cumple con esos criterios, tus posibilidades de obtener altos rendimientos y capitalizar el boom industrial se multiplican.

Querétaro: Hub logístico y alta plusvalía cerca de CDMX

Querétaro se ha posicionado como un hub industrial y logístico clave en México, combinando cercanía a la capital del país con una excelente infraestructura local. Invertir en un parque industrial queretano significa aprovechar ventajas geográficas y económicas muy claras:

• Cercanía estratégica a la Ciudad de México: Querétaro está a ~200 km de la CDMX, convirtiéndolo en un nodo ideal para distribución regional. Para empresas que quieren estar cerca de la capital sin los costos y saturación de ésta, Querétaro es la opción natural. Esta proximidad, junto a la autopista México-Querétaro (parte del corredor comercial más importante de México), garantiza flujo constante de mercancías y personal, impulsando la demanda en parques industriales en Querétaro por parte de empresas logísticas y de e-commerce.
• Corredores industriales de primer nivel: Municipios como El Marqués y Santa Rosa Jáuregui en Querétaro albergan parques industriales emblemáticos (Parque Industrial Querétaro, Parque Industrial El Marqués, Innovación Qro, entre otros). Estas zonas cuentan con modernas instalaciones y se ubican cerca del Aeropuerto Intercontinental de Querétaro y de vías como la carretera 57 y el macrolibramiento. La presencia de estos corredores industriales consolidados facilita la atracción de empresas transnacionales. De hecho, Querétaro fue responsable de casi una cuarta parte de la absorción industrial del Bajío (24%) en 2024, reflejo de su intensa actividad de arrendamiento y expansiones empresariales.
• Sectores industriales dinámicos: La economía queretana está diversificada en sectores de manufactura avanzada. Destacan el sector automotriz (plantas y centros de autopartes que en 2024 generaron cerca de 9 mil millones de dólares), el sector aeroespacial (Querétaro es sede del clúster aeroespacial más importante de México, con empresas como Bombardier, Safran, Airbus Helicopters y un aeropuerto especializado) y un creciente sector de tecnologías de la información y centros de datos. Esta diversidad atrae a proveedores y empresas de servicios, alimentando el crecimiento industrial. En 2024 Querétaro captó 2,800 millones de dólares en IED, el 75% destinada a manufactura, demostrando la confianza de inversionistas extranjeros en el estado.
• Infraestructura y capital humano: Querétaro ofrece infraestructura de clase mundial (energía eléctrica confiable, gas natural, fibra óptica) y un abundante talento calificado gracias a sus universidades e institutos técnicos. Las empresas encuentran ingenieros, técnicos y personal capacitado localmente, lo que acelera su instalación. Sumado a la calidad de vida y seguridad relativa del estado, esto asegura la retención de talento. Para el inversionista inmobiliario, significa que las empresas establecidas tienden a quedarse y crecer en el estado, demandando más naves industriales y terrenos con el tiempo.

En síntesis, Querétaro brinda un equilibrio ideal entre ubicación, infraestructura y mercado. Es un entorno maduro donde invertir en desarrollos industriales se traduce en plusvalía creciente y alta rentabilidad, respaldadas por un gobierno estable y una economía local robusta. Por algo es de los destinos predilectos tanto para fabricantes globales como para inversionistas inmobiliarios buscando aprovechar el nearshoring en el Bajío.

Guanajuato (Silao): Corredor automotriz y plataforma logística del Bajío

El estado de Guanajuato --y en particular la zona de Silao-- es conocido como el corazón del clúster automotriz del Bajío y una potencia logística en el centro del país. Invertir aquí significa formar parte de un ecosistema industrial consolidado, con beneficios claros:

• Clúster automotriz de clase mundial: Guanajuato alberga a gigantes automotrices y sus cadenas de suministro. En Silao se encuentra una de las plantas más grandes de General Motors en México, rodeada de decenas de proveedores Tier 1 y Tier 2. También en Guanajuato está presente Toyota (en Apaseo el Grande) y Honda (en Celaya), además de plantas de motores, transmisiones y un sinfín de empresas de autopartes. Este clúster automotriz aporta experiencia de décadas en manufactura e impulsa una demanda constante de naves industriales para proveedores. El efecto clúster significa que nuevas inversiones automotrices (por ejemplo, de vehículos eléctricos) muy probablemente aterricen en este corredor, alimentando la plusvalía de los desarrollos aledaños.
• Proximidad al Aeropuerto del Bajío y corredor logístico: Silao tiene la ventaja de contar con el Aeropuerto Internacional de Guanajuato (Aeropuerto del Bajío) a pocos minutos de sus parques industriales, facilitando la carga aérea y la logística just-in-time. Además, en Silao opera el Guanajuato Puerto Interior, un puerto seco e intermodal que conecta vía ferrocarril y carretera con puertos marítimos (Manzanillo, Lázaro Cárdenas) y la frontera norte. Esta infraestructura logística de primera convierte a Guanajuato en un punto de distribución estratégico para el mercado nacional e internacional. Para un inversionista, un parque industrial con acceso a este corredor significa atraer empresas de logística, almacenes y centros de distribución regionales, asegurando altos índices de ocupación.
• Crecimiento impulsado por nearshoring y mexshoring: Guanajuato ha sido señalado como la zona más atractiva para el nearshoring y mexshoring en el centro del país. Las autoridades locales y organismos empresariales (como El Gran Bajío) estiman la llegada de decenas de empresas extranjeras en los próximos 18 meses, gracias a la preparación del estado en infraestructura hídrica y energética. En 2024 Guanajuato fue uno de los mayores receptores de inversión extranjera en México, compitiendo mano a mano con Querétaro. De hecho, Guanajuato por sí solo representó 46% de la absorción industrial del Bajío en 2024, liderando la región en nuevas transacciones industriales. Esto evidencia la fuerte demanda que tienen sus desarrollos: prácticamente la mitad de los metros cuadrados industrializados tomados en la región ocurrieron en Guanajuato. El inversionista que participa en proyectos aquí se beneficia de ese dinamismo: más empresas buscando espacio se traduce en mayor ocupación y alza de rentas y valores.
• Fortalezas adicionales: Guanajuato cuenta con parques industriales reconocidos en ciudades como Silao, León, Irapuato y Celaya, todos enlazados por la autopista 45 y una red carretera eficiente. La entidad posee un gran talento técnico egresado de universidades locales (por ejemplo, la Universidad de Guanajuato y diversos tecnológicos) con experiencia en industria automotriz, alimentos y química. Además, la cultura empresarial de la región es fuerte y proactiva: clústeres organizados (automotriz, aeroespacial, agroindustrial) colaboran con gobierno para facilitar la inversión. Para un comprador de terrenos o naves, esto se refleja en menores trabas y un entorno de negocios favorable.

En resumen, Guanajuato (Silao) ofrece una combinación inmejorable de industria instalada, infraestructura logística y crecimiento por nearshoring. Es el lugar idóneo para quienes buscan invertir en un parque industrial con vocación automotriz y logística, donde la plusvalía de la tierra y la rentabilidad por rentas tienen amplias probabilidades de seguir creciendo año con año.

San Luis Potosí: Manufactura avanzada y parques industriales en expansión

San Luis Potosí (SLP) se ha convertido en un pilar de la manufactura avanzada en México y en un hub industrial emergente del Bajío. Para los inversionistas, este estado ofrece un panorama atractivo cimentado en crecimiento económico, infraestructura y disponibilidad de talento:

• Crecimiento económico y atracción de IED: SLP lidera rankings de crecimiento: en 2023 su economía creció 8%, la segunda tasa más alta del país. Esta expansión está vinculada a la llegada de nuevas inversiones manufactureras de alto valor agregado. De enero a septiembre de 2024 captó 984 millones de dólares en IED, posicionándose entre los diez estados con mayor inversión extranjera, principalmente de empresas alemanas y estadounidenses atraídas por la presencia de armadoras automotrices como BMW (planta en Villa de Reyes) y General Motors (planta en la capital potosina). La fuerte entrada de capital extranjero garantiza que la demanda por espacios industriales siga en ascenso en los próximos años.
• Red de parques industriales y manufactura avanzada: San Luis Potosí cuenta con 19 parques industriales repartidos mayormente en la zona metropolitana de la capital. Estos parques ofrecen ubicaciones estratégicas con acceso a la autopista 57 (que conecta hacia Querétaro-CDMX al sur y hacia Nuevo León-Texas al norte), así como infraestructura de primer nivel. Muchos complejos han evolucionado para atender sectores de alta tecnología, albergando proveedores automotrices Tier 1 y 2, empresas aeroespaciales, electrónicas y logísticas. Esto consolida a SLP como un centro de integración de cadenas de suministro de Norteamérica. Para un inversionista, tener propiedad en uno de estos parques significa estar en un entorno donde las empresas buscan instalaciones modernas y donde la plusvalía se ve impulsada por la sofisticación de los proyectos (ej. plantas de autopartes, centros de I+D, etc.).
• Ubicación estratégica y conectividad: Geográficamente, San Luis Potosí es un cruce de caminos. Está en el centro-norte de México, sirviendo como bisagra entre el Bajío y la frontera. La capital potosina se ubica en el corredor industrial San Luis-Querétaro-México y también tiene cercanía con estados manufactureros del norte (Coahuila, Nuevo León, Tamaulipas). Cuenta con un aeropuerto internacional y acceso a líneas férreas que conectan al puerto de Tampico. Esta conectividad multimodal hace que empresas de logística y distribución lo elijan como centro para cubrir todo el territorio nacional. Para quienes invierten, esto significa un mercado amplio de arrendatarios potenciales, desde empresas que atienden el Bajío hasta las que buscan un punto intermedio para cubrir norte-sur.
• Talento calificado y costos competitivos: SLP ha desarrollado un talento humano altamente calificado en ingeniería, robótica, automatización y procesos industriales, gracias a la vinculación entre universidades locales (como la Universidad Autónoma de SLP) y las empresas. Esto asegura que los nuevos inquilinos de parques industriales cuenten con mano de obra especializada localmente. Además, comparativamente, los costos de suelo y operación en SLP pueden ser ligeramente menores que en Querétaro, lo que ofrece un mayor margen de apreciación a futuro. En otras palabras, hay oportunidad de comprar más barato hoy en SLP y cosechar una plusvalía significativa conforme el estado alcance el nivel de madurez industrial de sus vecinos.

En conclusión, San Luis Potosí brilla como un destino de inversión industrial por su crecimiento sostenido, infraestructura robusta (19 parques industriales) y especialización en manufactura avanzada. Es un estado donde un inversionista puede sumarse al auge del nearshoring y manufactura 4.0, con la tranquilidad de estar respaldado por una economía local fuerte y diversificada.

Mapa de San Luis Potosí con sus principales zonas industriales: el estado cuenta con 19 parques industriales que alojan clústeres automotrices y manufactura avanzada, impulsando la economía regional.

Perfil del inversionista: ¿Quién puede invertir en desarrollos industriales?

La inversión en desarrollos industriales del Bajío no es exclusiva de grandes corporativos; está abierta a diversos perfiles de inversionista, desde particulares hasta empresas de distintos tamaños. ¿Quiénes y cómo pueden invertir? Algunos perfiles y alternativas son:

• Inversionista particular o familia patrimonial: Profesionistas, emprendedores o familias con capital ahorrado que buscan diversificar su portafolio encuentran en los terrenos industriales una opción atractiva. Pueden adquirir un terreno dentro de un parque industrial y mantenerlo a mediano plazo para venderlo tras una apreciación significativa, o desarrollarlo más adelante. Dado el auge industrial del Bajío, incluso pequeños lotes pueden ver incrementos de valor notables conforme se consoliden los clústeres alrededor.
• Pequeñas y medianas empresas (PYMEs): Una empresa local o foránea que desee crecer puede invertir en su propia nave industrial en el Bajío. Hay opciones de naves modulares o condominiales desde 500 m² en adelante (por ejemplo, naves llave en mano ofrecidas por desarrolladores) que permiten a una PYME ser dueña de su centro de operaciones en México. Esto les brinda activos propios en un mercado inmobiliario prometedor y eventualmente pueden arrendar espacio sobrante a terceros, generando ingresos adicionales. También existen esquemas de coinversión donde varias PYMEs adquieren juntos un parque pequeño para uso compartido.
• Inversionistas institucionales o fondos: Fondos de inversión, FIBRAs (fideicomisos de inversión en bienes raíces) o family offices están volcando recursos al sector industrial mexicano. Ven en el Bajío un bastión de estabilidad y crecimiento. Estos actores suelen comprar naves industriales ya rentadas (para obtener flujo inmediato) o financiar desarrollos Build-to-Suit para luego arrendarlos a corporativos. Si bien son jugadores de gran escala, también colaboran con desarrolladores locales, lo que abre puertas a inversionistas individuales a participar vía vehículos de inversión diversificados.
• Empresas internacionales o nacionales en expansión: Por supuesto, las empresas manufactureras o logísticas propiamente dichas también son inversionistas en parques industriales, al comprar tierra para construir sus plantas o centros de distribución. Sin embargo, incluso ellas a veces prefieren esquemas de sale & leaseback (venden su nave a un inversionista y se la rentan a largo plazo) para liberar capital. Esto crea oportunidades para inversionistas que adquieran dichas instalaciones con el inquilino asegurado. En el Bajío, con tantas empresas llegando, estos esquemas se están volviendo más comunes, facilitando a inversionistas adquirir naves industriales rentables con contratos de arrendamiento ya firmados.

En resumen, desde alguien comprando un terreno industrial de forma similar a invertir en tierra residencial, hasta grandes firmas adquiriendo parques completos, el espectro de quién puede invertir es amplio. Lo importante es contar con asesoría experta y un plan acorde al tamaño de inversión y objetivos. Grupo SI NOW, por ejemplo, brinda opciones flexibles que van desde venta de terrenos urbanizados hasta desarrollo de proyectos llave en mano para quienes buscan un activo industrial listo para operar o rentar. No importa el perfil, el Bajío ofrece alternativas de inversión industrial a la medida de cada inversor.

Conclusión: Aprovecha el momento y conoce los desarrollos de Grupo Si Now

El boom industrial del Bajío en 2025 representa una oportunidad única que difícilmente se repetirá en décadas. El nearshoring ha colocado a México, y particularmente a estados como Querétaro, Guanajuato (Silao) y San Luis Potosí, en el radar de las grandes inversiones globales. Hemos visto cómo cada estado ofrece ventajas particulares ---desde la logística y tecnología de Querétaro, el clúster automotriz y plataforma logística de Guanajuato, hasta la manufactura avanzada y crecimiento acelerado de San Luis Potosí--- pero todos comparten un común denominador: un entorno propicio para la inversión inmobiliaria industrial, con plusvalías altas, rentas crecientes y seguridad a largo plazo.

Para inversionistas particulares y empresas, el camino a seguir es claro. Es el momento de actuar y posicionarse en este mercado mientras está en plena expansión. Quienes inviertan hoy en desarrollos industriales del Bajío estarán surfeando la ola del nearshoring y cosecharán frutos en los próximos años. Ya sea adquiriendo un lote, una nave industrial o desarrollando un proyecto a medida, los fundamentos del mercado respaldan una decisión informada y estratégica.

¿Listo para dar el siguiente paso? Conoce los desarrollos industriales de Grupo SI NOW en Querétaro, Guanajuato y San Luis Potosí. Este grupo, con amplia experiencia y presencia en los principales corredores del Bajío, puede asesorarte para encontrar la opción que mejor se adapte a tu perfil de inversión. Desde parques industriales planeados con visión a largo plazo hasta proyectos llave en mano listos para rentar, Grupo SI NOW te ofrece la plataforma ideal para aprovechar este auge industrial de forma segura y rentable.

¡No dejes pasar la oportunidad! El Bajío está escribiendo su historia como nuevo motor industrial de México. Sé parte de esta historia invirtiendo de manera inteligente en desarrollos industriales que te generarán rendimientos y te permitirán contribuir al crecimiento económico de la región. La guía definitiva está en tus manos; ahora, la decisión es tuya. Invierte en el Bajío y capitaliza el futuro industrial de México. 🚀