Indicadores del Mercado Industrial 2026: Comparativo Bajío vs Guadalajara
Si tu empresa está evaluando dónde instalar una planta en México en 2026, la decisión no debe basarse solo en "qué ciudad suena más fuerte", sino en indicadores duros: inventario disponible, tasa de vacancia, pipeline de construcción, absorción (demanda real) y precios de renta. En este artículo hacemos un comparativo regional con base en los Indicadores 4Q 2025 para Querétaro, Guanajuato y Guadalajara, tres mercados que compiten directamente por proyectos industriales. Verás qué región muestra mayor presión de demanda, dónde viene más oferta nueva y qué señales sugieren un mercado más "cerrado" (poca disponibilidad) o más "flexible" (más opciones para negociar).
Cómo leer los indicadores
Inventario (millones m²)
Es el "tamaño" del mercado (todo el stock industrial existente). Mercados grandes tienden a tener mayor profundidad (más ubicaciones/formatos).
Construcción (m²)
Oferta nueva en pipeline. Mucha construcción puede significar:
- más opciones a corto plazo (bueno para el inquilino),
- pero también presión futura en precios si la demanda no acompaña.
Disponibilidad (m²) y Tasa de disponibilidad
Es el espacio vacío/por colocar. Una disponibilidad baja suele implicar mercado cerrado (más competencia por naves, menos negociación).
Absorción bruta y neta (m²)
- Bruta: todo lo que se colocó/ocupó en el periodo (movimiento total).
- Neta: bruta menos desocupaciones (la señal más clara de si el mercado "crece" o "se contrae" en ocupación).
Precio de salida (USD/m²/mes)
Referencia de renta (asking). Útil para presupuestar y comparar "costo de entrada" por región.
Foto rápida 2026: comparativo regional (con datos 4Q 2025)
A continuación, los totales de mercado (no submercados) reportados en 4Q 2025:
| Región | Inventario (M m²) | Construcción (m²) | Disponibilidad (m²) | Tasa disp. | Abs. Bruta | Abs. Neta | Precio salida (USD/m²/mes) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Querétaro | 8.04 | 316,064 | 385,496 | 4.8% | 100,182 | 7,955 | $6.00 |
| Guanajuato | 9.3 | 57,263 | 207,993 | 2.2% | 21,954 | -12,750 | $5.19 |
| Guadalajara | 6.83 | 374,421 | 107,347 | 1.6% | 97,238 | -45,480 | $7.83 |
(Fuente: tablas de "Indicadores Mercado Industrial" 4Q 2025 para Querétaro, Guanajuato y Guadalajara.)
Querétaro: más disponibilidad, pero demanda activa (mercado "negociable")
Lo que dicen los números
- Mayor disponibilidad y vacancia del comparativo: 385,496 m² y 4.8%.
- Absorción bruta alta: 100,182 m² (actividad fuerte).
- Absorción neta positiva: +7,955 m² (crece ocupación).
- Precio de salida competitivo: $6.00 USD/m²/mes.
Lectura para 2026 (para empresas)
Querétaro combina actividad alta con mayor disponibilidad relativa, lo que suele traducirse en:
- más alternativas (ubicación, metraje, configuración),
- mayor margen de negociación (incentivos, meses de gracia, adecuaciones),
- ideal para operaciones que necesitan arrancar rápido y quieren "comparar" opciones.
Dónde se concentra el volumen
En la tabla por submercados, los mayores inventarios aparecen en Aeropuerto (2.44 M m²) y Querétaro Norte (2.36 M m²).
Guanajuato: el mercado más grande del comparativo, con vacancia baja y precios agresivos
Lo que dicen los números
- Mayor inventario total: 9.3 M m² (profundidad de mercado).
- Vacancia baja: 2.2%, con 207,993 m² disponibles.
- Precio de salida más bajo del comparativo: $5.19 USD/m²/mes.
- Absorción neta negativa en el periodo: -12,750 m² (posibles desocupaciones/reacomodos).
- Pipeline de construcción bajo: 57,263 m² (menos oferta nueva inmediata).
Lectura para 2026 (para empresas)
Guanajuato suele ser atractivo cuando buscas:
- costo de ocupación competitivo.
- ecosistema manufacturero (automotriz/proveeduría y logística regional),
- vacancia baja que indica mercado relativamente "apretado".
Ojo: que la absorción neta del trimestre sea negativa no invalida el mercado; puede reflejar movimientos puntuales (salidas, consolidaciones, mudanzas a naves nuevas). Lo importante para 2026 es: con poca construcción reportada, si la demanda repunta, el mercado puede cerrarse más rápido.
Submercados con peso
Destaca Silao con 2.6 M m² de inventario, y también Irapuato/León/Celaya en el mix del corredor.
Guadalajara: mercado muy cerrado, rentas altas y enorme pipeline
- Vacancia más baja del comparativo: 1.6% y solo 107,347 m² disponibles.
- Precio de salida más alto: $7.83 USD/m²/mes.
- Construcción más alta: 374,421 m² (oferta nueva fuerte).
- Absorción bruta alta: 97,238 m², pero absorción neta negativa: -45,480 m² (movimientos de salida relevantes).
Lectura para 2026 (para empresas)
Guadalajara es "caro" pero estratégico para ciertas operaciones (tecnología, e-commerce, distribución occidente). En términos de mercado:
- hoy es un mercado muy cerrado (vacancia baja),
- con precios que reflejan presión,
- pero con un pipeline fuerte que podría abrir nuevas opciones (y moderar presión) conforme se entregue.
En el detalle, El Salto concentra gran parte del inventario y también movimientos fuertes de absorción neta.
¿Qué región conviene para instalar tu planta en 2026? (marco de decisión)
- Si tu prioridad es "arranque rápido + negociar condiciones"
Querétaro tiende a ofrecer más alternativas por su mayor disponibilidad y mercado activo.
- Si tu prioridad es "costo de ocupación + ecosistema manufacturero Bajío"
Guanajuato destaca por precio más bajo y gran inventario total.
- Si tu prioridad es "Occidente + mercado cerrado (pero caro)"
Guadalajara ofrece posicionamiento regional fuerte, con el costo más alto y vacancia mínima.
Cómo usar estos indicadores en tu proceso de selección de sitio
Checklist técnico (recomendado)
- Define metraje requerido: inicial + crecimiento (24–36 meses).
- Determina requerimientos críticos: potencia eléctrica, altura libre, patio de maniobras, muelles, normativas.
- Cruza con el mercado:
- Vacancia baja = mayor urgencia, menos margen
- Construcción alta = posibles opciones futuras / BTS
- Precio de salida = base para modelar tu OPEX
Consejo práctico
Si estás planeando instalarte en 2026, conviene evaluar dos rutas en paralelo:
- Nave existente (rampa de entrada rápida)
- Build-to-suit (optimización técnica, pero con tiempo de entrega)
¿Dónde entra Grupo SI NOW (Novotech SI NOW) en esta lectura?
Para empresas que buscan instalarse en el Bajío, el valor diferencial de un desarrollador industrial especializado como Grupo SI NOW / Novotech SI NOW es que puede ayudarte a:
- reducir tiempo de búsqueda (curación de alternativas),
- alinear la solución (nave/lote/expansión) a tus KPIs operativos,
- y acelerar la negociación/ejecución con enfoque industrial.
Conclusión
El comparativo regional muestra tres realidades distintas rumbo a 2026:
- Querétaro combina demanda fuerte con más disponibilidad, lo que suele traducirse en mejores condiciones de negociación.
- Guanajuato destaca por precio de salida más bajo y gran inventario, con vacancia moderada-baja y menor oferta nueva inmediata.
- Guadalajara presenta un mercado muy cerrado y rentas altas, aunque con un pipeline potente que puede traer nuevas opciones.
